上半年发行超600亿,存量资产ABS会是融资救命稻草吗?

丁祖昱2020-07-15 09:11:49来源:丁祖昱评楼市

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  疫情影响经济的同时,商业、酒店、旅游、物流等行业首当其冲受到冲击,上半年各类商业物业的经营承受着巨大压力,现金流均承受不同程度的影响。

  5月,央行发文称“2020年初至5月3次降准释放资金1.75万亿元”, 加上4月通过定向贷款释放的1万亿及财政部两会期间宣布的2.29万亿政府专项债,累计超过5万亿资金支持经济运行。值得注意的是,7月市场整体流动性缺口较大,预计央行将重启降准操作。

  基于市场流动性供给的灵活调整,对市场有一定的支撑作用。截至2020年6月30日,以各类物业为底层资产的ABS产品总存续金额约为3788亿元,以商业和办公为主,两者合计占比接近8成,其中,上半年发行总规模约600.2亿元,同比下跌12%。各业态发行情况分化,发行速度和规模国企与民企也走出分化行情。

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  上半年发行ABS规模下降

  今年上半年各类商业物业的经营承受着巨大压力,现金流均承受不同程度的影响。截至2020年6月30日,以各类物业为底层资产的ABS产品总存续金额约为3788亿元,以购物中心和办公为主,两者合计占比接近8成。

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  其中,上半年发行存量资产ABS产品总规模约600.2亿元,同比下跌12%;从发行数量上来看,上半年共计发行33只,仅比去年同期少一个,总体发行保持平稳。同时,平均发行时间为119天(自然日),较2019年提升10天。

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  上半年国企发行的存量资产ABS总规模约236亿元,同比上涨13%,而民企发行的存量资产ABS总规模约为294亿元,同比下降超过3成。上半年,国企存量资产ABS发行时间约86天(自然日),相较民企存量资产ABS发行时间快了80天,国企发行速度是民企的一倍。

  主要原因在于,央行一系列降准操作释放大量资金,受益于市场流动性整体宽松,国企抓住此轮窗口期,积极运用持有的优质办公资产进行资产证券化融资运作。与此同时,当前市场情况金融机构投资更加追求安全性与稳定性,重视ABS产品的底层资产信用主体,因此国企发行的ABS产品更受欢迎。

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  上半年机构倾向更安全的投资,大量资金涌向国企一线城市核心地段优质办公资产ABS产品。按ABS优先A级产品发行票息排行由低到高排行,发行票息最低的前4位均为北京核心地段国企办公资产,发行利率均低于3%。

  发行规模最大的是金融街中心资产支持专项计划,总规模达80亿元,优先级票息仅为2.8%,这也是今年上半年最大一宗存量资产ABS产品。其底层资产的金融街中心,位于北京西二环内,金融街商务圈核心区域。资料显示,金融街控股曾于2017年发行一宗资产支持计划,发行规模为66.5亿元,发行期限为12年,优先级票息为4.80%,今年金融街发行ABS产品票息较2017年低200个基点。

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  办公、五分快3园类逆势上涨,物流备受追捧

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  各业态来看,办公类资产ABS和五分快3园ABS上半年发行情况均高于去年,发行规模有所突破。

  其中,办公资产ABS发行总规模近200亿,同比涨幅近4成,约占上半年存量资产ABS总规模的三成,而五分快3园资产ABS的发行同样迎来一波小阳春。但受到疫情重创的商业和公寓资产,发行规模大降,公寓资产整个上半年仅有一笔原始权益人为国企背景的国君-长春人才公寓第一期资产支持专项计划项目发行成功,发行规模仅有3亿元。

  受疫情期间移动办公的升温,不少一线及新一线城市办公市场转冷,但办公类资产ABS却出现了逆势大涨,其中的主要原因在于受融资政策利好影响,国企积极运用持有的优质办公资产进行资产证券化融资运作。

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  五分快3园方面,突破了2019年的零发行,上半年共计发行规模达到64亿。4月底推出的公募REITs试点意见稿中已明确五分快3园在首批基础设施公募REITs试点范围内,相信无论是ABS还是公募REITs,五分快3园资产的证券化运作将迎来一波小阳春。

  除此之外,物流类资产表现也比较突出,平均发行时间最短,约为45天(自然日),较2019年快了22天。由于上半年发行的办公类资产多为国企持有的一线城市优质核心区位资产,受到市场追捧,办公类ABS发行提速明显,平均发行时间约为63天(自然日),较2019年快了接近50天。

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  ABS产品仍为民企融资救命稻草

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  同时,受国外疫情影响,全球金融市场动荡。3月以来房企海外债的发行规模直线下降,4月更是0发行,为近年来首次,5月以时代中国发行 2 年期 6% 的美元债结束国内 1 个多月海外债断档期,债市缓慢复苏。但全面复苏还需要看国外疫情的发展和时间积累。

  因此在民企存量资产ABS产品整体平均票息5.1%的背景下,对于那些现金流面临较大考验的民营房地产企业来说,发行ABS产品盘活资产仍不失为一个好的选择。

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  今年上半年,经济处于缓慢恢复状态,国内疫情已处于常态化防控阶段,金融机构的投融资策略趋于理性化,当前市场情况金融机构投资更加追求安全性与稳定性,重视ABS产品的底层资产信用主体。

  由于未来市场具有很大的不确定性,因此对于持有优质存量资产的民企来说,下半年可积极运用当前流动性政策的利好发行ABS产品缓解现金流压力。

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