房贷利率“换锚”最后时刻

许倩2020-08-18 09:00:40来源:中房报

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  距离8月31日贷款市场报价利率(LPR)转换“最后期限”越来越近,多家银行已经开启存量房贷利率定价基准批量转换工作。

  “这次转换是系统自动操作的,客户如果不操作即默认自动转换。”工商银行一位工作人员告诉记者。

  但这也不代表消费者没有选择权。各银行均明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。需要注意的是,已有银行明确,撤销操作仅能办理一次。

  “考虑到中国经济已经度过高速增长时期,潜在经济增长率明显下滑,未来的经济增长将会进入中速甚至中低速,加息可能性不大,预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看,选择LPR应该比固定利率更划算。”盘古智库高级研究员王静文对中国房地产报记者表示。

  一位银行业内部人士认为,虽然无法预测未来LPR的具体走势,但市场化利率和总体经济环境息息相关,经济环境好,LPR可能走高,但同时大家还款能力也会增强,反之亦然,因此从抗风险的角度来看,选择LPR利率可能更好一些。

  批量转换进入最后时刻

  8月31日是央行定的LPR转换的截止时间。在此之前银行需要弄完所有的存量贷款业务的利率转换工作。

  8月12日,工行、农行、中行、建行、邮储银行5家国有银行均发布公告称,将于8月25日起,将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。

  另一国有银行交通银行的动作更快,7月20日就发布了房贷定价基准批量转换的公告,于8月21日对尚未转换者统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

  房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。

  举例而言,若某客户的房贷利率是基准利率上浮10%,按照现在执行的利率水平4.9%计算,转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR,即4.8%。因此,加点值=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。加点值在合同剩余期限内固定不变。

  若某客户在前几年利率较低时贷款买了房,当时与银行签的合同是基准利率打8折,即4.9%×0.8=3.92%。那么加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%,即负88个基点。

  王静文表示,LPR机制下,房贷利率由LPR加点方式决定,而LPR会跟随MLF利率浮动,所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。对于定价日的选择,若要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约,可选择贷款日对应日调整。

  根据央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》,截至6月末,存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中,存量企业贷款转换进度为76%。

  据银行人士介绍,LPR还款方式会随着外部经济环境浮动,而选择固定利率,包括还款总额及每个月还本付息的金额都是固定的。选择不转化的客户大致分为这样几类:一是贷款时间较早,当时利率较低,且部分客户享受了8折、9折等优惠;二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多;三是部分客户预期未来经济上行后,利率也会随之上浮,担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高,且预期之后利率仍将下行的客户。

  事实上,早在2019年12月30日,央行就发布公告称,要求全国所有的存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,从2020年3月1日至2020年8月30日结束。这次转换工作的主要原文描述是:

  “自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”

  当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”,而现在则是统一默认进行调整,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

  LPR利率仍有下行空间

  自2019年8月份LPR报价机制改革后,LPR利率一直呈下调稳定趋势。3月3日开始,受疫情冲击,美国率先启动降息,全球降息背景下,中国的市场利率也处在实际下行通道中。

  其中,5年期以上LPR利率已3次下调,累计下调20个基点,LPR定价下的房贷利率亦随之下行。融360大数据研究院的监测数据显示,2019年8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%;2020年使用LPR利率,7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。

  6月17日召开的国务院常务会议指出,进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策,推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。

  但这之后,央行降息的靴子迟迟没有落地。7月20日公布的LPR利率也已持续4个月不再下降,5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。这令部分市场人士对利率下行的趋势产生了疑虑。

  在中信证券首席固定收益分析师明明看来,LPR改革后存贷款利率均有下行,但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点,均小于MLF和LPR的下行幅度,预计后续LPR下行难度较大,存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。

  不过,更多业内人士预计,LPR利率仍有下行空间。

  王静文认为,LPR根据MLF利率决定,MLF为央行的政策利率,主要根据经济的冷热情况调整。比如从去年下半年到今年,由于经济持续下行加上疫情冲击,央行已经三次下调MLF利率共计35个基点。相应的,一年期LPR已经下调46个基点,5年期LPR下调了20个基点。考虑到中国经济已经度过高速增长时期,潜在经济增长率明显下滑,未来的经济增长将会进入中速甚至中低速,加息可能性不大,预计政策利率和LPR均将以回落为主。

  光大银行分析师周茂华则表示,LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利,主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外,需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素,下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。

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