一日之内五地发布涉房政策,复苏楼市预期升温

谢中秀2020-02-14 08:56:57来源:时代周报

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  疫情之下,楼市风起。

  据时代周报记者不完全梳理,仅2月12日一天,就有上海市、浙江省、无锡市、南昌市、西安市五地发文,为房企纾困。

  时代周报记者注意到,以上各地出台的纾困政策主要针对房企,并且主要体现在土地端,以暂缓或分期缴纳土地出让金为主。另外,对比显示,无锡政策力度最大。

  据了解,上海、浙江、南昌、西安四地政策均由当地自然资源部门出台,但无锡对于房企的纾困政策则出自无锡市委、市政府印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,并在上述规定之外,提出了包括减免税费、引导银行信贷支持,以及放松预售资金监管(可提前支取购房款)和预售制度(完成25%以上投资即可)等一揽子政策。

  “当前各地的政策,主要还是集中在为遭受疫情影响的企业纾困,缓解企业经营难的问题,符合当前中央对于疫情防控的决策部署和房地产调控工作‘因城施策’的要求。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者表示,另外,由于政策针对性较强,预计暂时不会传导到需求端,楼市会保持平稳。

  但据诸葛找房数据研究中心国仕英预测,后续可能会有更多的城市出台涉房政策,并且不会只是针对房企端,供应端、销售端均有可能。

 多地着手“纾困”,并非调控放松前奏

  从各地政策来看,当前各地出台的纾困政策主要集中在减轻房企资金压力,提出了包括免租金、暂缓或分期缴纳土地出让价款等政策。

  延迟缴纳土地出让金、延迟开竣工是本次各地纾困房企的普遍政策,上海、浙江、无锡均有提及。其中南昌和西安则更为细致,提出了:将土地竞买保证金比例调整至20%,土地价款缴纳比例为签订合同后首月缴纳50%。

  另外,无锡除了可以延迟缴纳税款的优惠政策之外,还围绕为房企纾困,出台了税费、金融、房企资金监管等一揽子政策,包括:可以延期三个月缴纳房产税、城镇土地使用税,确有困难的,可以申请减免;另外,要求引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,以及确保本市实施疫情防控一级响应措施期间个人住房贷款有序投放。

  同时,无锡的资金监管也迎来了大幅度的宽松。

  无锡规定:已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,房企可申请提前拨付重点监管资金;另外,无锡还降低了申请预售的要求——已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可(装配式建筑的形象进度要求不变)。

  国仕英向时代周报记者解释,从疫情情况来看,无锡、西安两地的疫情压力较少,但却是首批出台大力度纾困房企政策的城市,推测这两个城市出台政策是为了更好的渡过疫情,减少疫情带来的影响,并在疫情结束后能快速恢复。

  事实上,在上海、浙江、无锡、南昌、西安五地之前,杭州、江西、深圳就已曾出台过利好政策。比如杭州在2月11日也发布了《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》,提及可以顺延缴纳土地出让金和开竣工时间等。

  国仕英预测,后续可能会有更多的城市出台相关政策,政策调整的方向也会“因城施策”、多种多样,不会只是针对房企端,供应端、销售端均有可能。

  但58安居客房产研究院分院院长张波同时提醒,这不意味着楼市全面放松的到来。

  张波表示,在本次疫情之下,房地产行业遭受了重大影响,也因此成为帮扶的重点对象。但从目前的扶持政策来看,还是主要针对保障行业有序运转,安全渡过困难期。但楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。

  “受影响货值4400亿元”有待商榷

  不可否认的是,疫情之下的房企压力骤增。

  据时代周报记者不完全统计,截止目前,全国已有湖南、江西、广东、海南等至少60个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

  销售按下“暂停键”之后,成交也陷入冰冻。

  中指研究院监测数据显示,2020年1月,中指研究院重点监测20个一二三线代表城市总计成交面积891.6万平米,环比下降41.42%,同比下降5.14%。在最近的两周,这个数据也并未好转。1月26日至2月1日,10个典型城市成交量环比减少93.2%;2月2日至2月8日,受基数影响,环比降幅有所降低,但也高达55.9%。

  反映在房企收入上,根据近期各大房企披露的1月经营数据,均有较大幅度的减少。

  数据显示,2020年1月,万科实现合同销售额549.1亿元,同比增长12.34%;恒大实现销售额405.5亿元,同比减少6.07%;碧桂园则为329.2亿元,同比减少0.44%;融创销售186.3亿元,同比减少22.25%;保利实现签约金额235.88亿元,同比下降29.78%。

  但在另一端,偿债的脚步和现金流压力却不会“暂停”。

  克而瑞研究报告显示,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,就单月情况来看,1月、7月和11月均为偿债高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

  窘境之下,全联房地产商会已经发出了为房企纾困的建议。

  2月12日,全联房地产商会发布疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议。其中表示:调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。

  “具体来看,以调研的某家典型房企为例,其单月销售业绩减少80亿元,以往每月可从金融机构获得贷款40-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100-110亿元,而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元,叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出,350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。”全联房地产商会在建议中表示。

  但同时,也有房企内部人士向时代周报记者直言:疫情对房企肯定会有影响,但这个数据似乎有点“不正常”。

  “首先,如果每个月能够从金融机构获得40-60亿元的贷款,从这个角度来说,这个房企也不算中小房企了。其次,它表示2019年上半年的货币资金仅为350亿元,那么下半年呢?一般来说,下半年才是房地产企业回款的高峰。所以感觉它的资金状况不应该这么严峻。再次,它说受疫情影响,单月销售减少80亿,现在每月资金缺口达100-110亿,这个数据感觉也不正常。尤其是现在还未大规模复工,也几乎没有需要支付的工程款之类的款项。”上述房企人士表示,“但对房企的影响肯定是有的。尤其是对于负债率高的房企,影响很大”。

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