万科郁亮:未来房企将同时面临两场挑战

张良2019-03-27 10:53:10来源:上海证券报

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  在3月26日举行的万科2018年度业绩推介会上,万科董事会主席郁亮进一步阐释了对于“收敛聚焦,巩固提升基本盘”背后深入的思考。他认为,收敛聚焦不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,只有树干更粗壮,才能结出更多的果实。

  展望未来,郁亮认为,未来房企将同时面临两场挑战:一是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。

  万科转型的决心没有改变

  从1993年启动“万科的减法”到2001年完成专业化转型,再到2010年成为世界第一个千亿级住宅企业,万科的成长发展见证了中国房地五分快3的时代变迁。2012年,万科率先做出“行业已进入白银时代”的判断,同时公司内部开启“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的变革。

  郁亮认为,白银当然没有黄金那么好,但白银也是贵金属。在白银时代就开始启动转型,万科才有足够的时间来思考和探索。尽管白银时代是一个很长的阶段,但转型和变革同样需要花费很长时间。

  2012年万科正式提出“城市配套服务商”战略,2014年万科进入第四个十年发展阶段,第一批转型业务基本同时启动。比如:物流地产、租赁住房、物业服务的市场化发展。

  四年后的2018年,相关转型初见成效。2018年,万科将战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”,通过不断将视野开放到更广阔的空间,将服务延伸到客户生活需求的更多方面,试图真正找到万科发展的第二曲线。“这些年来,万科对行业的判断没有任何改变,对转型艰巨性的认识没有任何改变,但我们的决心同样没有改变。”郁亮说。

  郁亮指出,白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高大发3d含量的时代。从供给端的情况来看,行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。

  有统计显示,2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额,超过1/8;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP20为37.5%,TOP30为45.2%,TOP50为55.1%,TOP100为66.7%。前100家开发商获得三分之二的市场份额。一系列数据的背后彰显出行业竞争愈发激烈,而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐,考验的是房企方方面面的能力。

  另外,无论从今天的体量还是从以往的行业环境来看,万科的转型都绝非易事。首先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业,而至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。其次,几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务;更不能寄希望于再遇到一个新的黄金时代。

  “其实所有行业,所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。”郁亮表示,“在我们相对熟悉的领域,竞争烈度的提升、容错空间的收缩,从另一个侧面看,也恰好为我们进入更多的领域,提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。”

  基本盘是万科今年最重要词汇

  郁亮认为,在未来的一段时间里,房企将同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。

  结合对时代的判断、对战略的选择、转型的实践和行业变化的挑战,万科于2018年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”,强调认清、顺应大势,明确、聚焦方向,收敛、凝聚力量,并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为经营管理主线,推动公司各项业务有质量增长。

  谈及“基本盘”,郁亮以微软为例称,以windows起家的微软在过去二十年也经历很多转型,其中有些转型也不是太成功,但今天微软的云、AI已经成了全球领先。支持微软不断转型走到今天靠什么?靠微软的windows。如果没有windows提供的基本支持,它的云怎么做得起来?所以基本盘提供了它能够转型发展,包括资金、利润等等。大家理解万科基本盘的时候很容易想到万科是不是要放弃转型别的业务了,事实上万科每个业务都有基本盘,而不是只有开发业务,万科围绕每个业务的基本盘努力把业务做得更好。

  正如万科2018年度年报《致股东》中所言:“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话:“凡战者,以正合,以奇胜”、“昔之善战者,先为不可胜”。这里面的“以正合”、“先为不可胜”,就是基本盘。我们先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。

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  郁亮:大江大海计划和海盗计划一点关系也没有

  3月26日,万科2018年度业绩推介会上,万科董事会主席郁亮表示,万科的大江大海计划和2000年时的海盗计划一点关系也没有。首先,把公司内部变成大江大海,我们希望从整个集团内能够打开,用集团公开竞聘方式,这是内部的大江大海。另外,也需要通过大江大海,从社会上补充优秀人才。大江大海是我们组织重建、事人匹配中的一个过程。

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