中海中期业绩无惊喜,收入和核心净利个位数增幅

陈淑贞2019-08-23 08:32:54来源:第一财经

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  8月22日,中海地产公布2019年中期业绩报告,上半年,公司收入933.8亿港元,同比升5.39%,核心净利润为209.9亿元,同比升9.5%。

  中海依然是一如既往的稳健,但稳健的另一面是没有惊喜。

  中海当期合同销售金额的表现,比收入和净利好看,物业销售额增加28.7%至1942亿港元,对应销售面积922万平方米,同比增长8.9%。

  可与之对比的是,今年上半年,全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。TOP3中,除了万科同比增加9.6%外,碧桂园和恒大分别同比减少9.28%、7.4%。

  申万宏源数据显示,2016-2017年两年,中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%,直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。

  申万宏源认为,中海销售增速之所以能在2018年迎头赶上,归功于2017年以来积极投地,正因为加快土地购置,可售资源才能获得大幅增长。

  自中海主席兼行政总裁颜建国回归中海后,便有意加大投地力度。2017年,中海支付的土地费用为1346.2亿港元,到了2018年中海支付的权益地价依然超过千亿,达1084.4亿港元。

  而在此之前,2015年,中海仅新增17宗地,共耗资345.35 亿港元。到了2016年,也不过多拿了一块地至18宗,土地出让金为406.82亿港。

  据颜建国年初透露,2019年,中海拿地预算是1350亿,同比增长24.5%。

  中海中期业绩报告显示,今年上半年,在内地18个城市和中国香港新增24幅土地,新增总楼面面积464万平方米,权益建筑面积为442万平方米,新购地权益地价为574亿港元,其中一线城市(北上广深)和香港新购地权益金额为253亿港元,占比44.1%。

  一季度,房企融资相对宽松,土地市场曾出现短暂热潮,中海一季度仅在公开市场新增8个项目,新增权益土储162万平方米(总土储167万平方米)。

  二季度,随着房企融资收紧,土地市场恢复冷清,中海加大投地力度,至上半年共新增24宗地。

  包括6月,深圳5宗土地集体出让中,中海以人民币54.08亿元的价格,外加合计配建42330平方米人才住房的代价竞得光明宗地,溢价率近45%。

  报告期末,中海总土地储备为9175万平方米,与去年底的9144万平方米保持平稳。

  到了7月,中海拿地更加积极,在烟台、北京、香港、成都、天津、长沙等城市收购了11宗地,应付土地出让金达人民币240.33亿元。

  7月15日,中海甚至在北京,击败了中国金茂、首开联合体在内的多家房企,以人民币79.4亿元的价格拿下丰台花乡造甲村地块,刷新了丰台总价地王纪录。

  中海在土地市场拓展积极的同时,引发了资本市场对其库存和短期内利润率面临压力的担忧。

  由于规模基数问题,中海“净利润之王”的交椅早已被迫让位,这也是中海开始积极拿地力争规模的主要原因。

  不过从公司上半年数据来看,毛利率为34.9%,净利润达26.7%,依然维持在行业领先水平。

  凭借较高的信用评级,中海依然具有强大的融资优势,财务费率与综合融资成本长期处于行业低位,使公司具备高净利润的基础。

  截至6月底,中海净借贷率为35%,处于行业较低水平;银行及其他借贷为1399.8亿元,应付票据779亿元,持有银行结余及现金1120.4亿元,充沛资金使其具有积极投地的本钱。

  中海为2019年定下的销售目标是3500亿港元,同比增长16.2%,远低于2018年的增幅,上半年的完成度是55.5%。

  不过中海并无上调年度目标的打算。针对市场形势,颜建国表示,“预期下半年内地房地产市场将保持平稳发展,2019年全年合约销售金额目标仍保持为3500亿港元。”

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